伴隨著“第三支箭”實(shí)質(zhì)性落地等一系列信號陸續(xù)出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)信心得到提振，與此同時(shí)，A股房企正推動行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，實(shí)現(xiàn)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展。
暖意漸濃 “第三支箭”實(shí)現(xiàn)新進(jìn)展
(資料圖)
2022年11月證監(jiān)會出臺一攬子政策，明確表示資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展。這標(biāo)志著房地產(chǎn)紓困政策在“第一支箭”（貸款融資）、“第二支箭”（債券融資）發(fā)出后，出臺“第三支箭”（股權(quán)融資）。
6月9日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金項(xiàng)目獲得批文，意味著房企股權(quán)融資“第三支箭”在實(shí)操層面的正式落地。
招商蛇口擬以發(fā)行股份方式分別購買南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，并募集配套資金85億元，主要用于10個存量住宅項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及交付。
此前，深市兩單房企福星股份和中交地產(chǎn)再融資項(xiàng)目也已經(jīng)通過深交所審核通過。其中，福星股份定增3月3日獲得受理，20天后獲得問詢，6月6日獲得深交所審核通過。福星股份向特定對象發(fā)行股票募集資金總額不超過13.41億元，主要用于三個募投項(xiàng)目，分別為紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目、補(bǔ)充流動資金。福星股份表示，本次募投項(xiàng)目均屬于武漢市城中村改造類項(xiàng)目，是有利于國計(jì)民生的工程。
中交地產(chǎn)定增項(xiàng)目在3月29日獲得受理，4月9日進(jìn)入問詢階段，該公司與福星股份一樣在6月6日獲得深交所審核通過。中交地產(chǎn)計(jì)劃募資不超過35億元，募投項(xiàng)目共有六個，分別為長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河、補(bǔ)充流動資金。公司表示，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目，均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售。
國盛證券表示，招商蛇口重組申請獲證監(jiān)會注冊生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請獲證監(jiān)會注冊生效，這是在2022年底“第三支箭”出臺后歷時(shí)半年，A股市場首個成功取得注冊批文的項(xiàng)目。我們認(rèn)為“第三支箭”實(shí)質(zhì)性落地，將有效提振市場信心、優(yōu)質(zhì)房企流動性有望進(jìn)一步改善。
政策實(shí)質(zhì)性落地 有效提振市場信心
隨著房地產(chǎn)融資“第三支箭”——房企再融資的松綁，該行業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了有效緩解。
國泰君安表示，A股上市房企的定向增發(fā)正在加速。最近，有多家房企的定增方案已經(jīng)獲得了交易所的批準(zhǔn)?？紤]到一些央國企的發(fā)行要求“發(fā)行價(jià)格不得低于每股凈資產(chǎn)”，我們認(rèn)為這會給市場投資人帶來信心，并因此提振股價(jià)?？傮w而言，我們認(rèn)為融資端的持續(xù)支持，會繼續(xù)利好板塊內(nèi)的央國企及龍頭房企。
據(jù)東方證券統(tǒng)計(jì)，除了招商蛇口以外，A股另有4家房企披露重組、29家房企披露定增事項(xiàng)，預(yù)計(jì)合理融資需求將陸續(xù)落地。
東方證券表示，6月16日首批四單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募份額上市，意味著公募REITs市場正式形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動新格局，有利于基金資產(chǎn)和規(guī)模提升、資產(chǎn)組合抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升、REIT收益水平提升及基金份額流動性提升。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
穆迪預(yù)計(jì)，未來12個-18個月，國企開發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營開發(fā)商將實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績、較強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況和較順暢的融資渠道。
對于近期個別房企退市現(xiàn)象，市場分析指出需要理性看待，從另一角度來看，這將有利于行業(yè)加速出清。
中銀證券認(rèn)為，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)仍屬個別現(xiàn)象，對整體房地產(chǎn)板塊的影響相對有限。一方面，強(qiáng)化退市制度有助于保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識，促使投資者關(guān)注基本面優(yōu)質(zhì)、行業(yè)發(fā)展前景較好的地產(chǎn)公司。整體而言，利于行業(yè)加速出清，對整體行業(yè)格局產(chǎn)生一定變化，這也符合當(dāng)下地產(chǎn)供給側(cè)出清的大邏輯。
中指研究院認(rèn)為，A+H股中上市房企數(shù)量高峰已過，未來上市房企進(jìn)入、退出股市的流動將更強(qiáng)。部分企業(yè)退市，行業(yè)加快出清，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了更多空間。從市場角度看，隨著市場深度調(diào)整，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，上市房企正處在從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，積極轉(zhuǎn)型探索新發(fā)展模式的上市房企有更多機(jī)會。
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